«إنفستجيت» تناقش مع الخبراء العقاريين: «السبيل الأمثل للاستثمارات العقارية الناجحة»

كتب فتحى السايح
عقدت «إنفستجيت» مائدتها المستديرة الأولى في عام 2024، والحادية والعشرين في سلسلة فعالياتها، يوم الأربعاء 14 فبراير، لمناقشة أفضل السبل لاستغلال الإمكانيات الاستثمارية الهائلة للقطاع العقاري المصري، وتناولت المائدة المستديرة أدوات الاستثمار العقاري واستراتيجيات التمويل المختلفة، والدور الداعم للبورصة المصرية في سوق العقارات.
أقيمت المائدة المستديرة بفندق النيل ريتز كارلتون تحت عنوان “السبيل الأمثل للاستثمارات العقارية الناجحة” بالتعاون مع جمعية رجال الأعمال المصريين، وتناولت أنواعًا مختلفة من الاستثمار العقاري، بما في ذلك الصناديق العقارية، وصناديق الاستثمار العقاري، والبورصة العقارية، بالإضافة لدراسة الطرق المثلى لحساب العائد على الاستثمار (ROI) وأفضل استراتيجيات تقييم المخاطر، في ضوء التحديات التي يفرضها التضخم وتقلبات أسعار الصرف. وأدار المناقشات المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التطوير العقاري المقاولات. وشهدت المائدة المستديرة حضور نخبة من كبار المسؤولين والتنفيذيين والخبراء في القطاع العقاري المصري وهم: الأستاذ محمد سليم، مدير إدارة البحوث بالبورصة المصرية، والأستاذ عمرو إلهامي، المدير التنفيذي لصندوق مصر الفرعي للسياحة والاستثمار العقارى وتطوير الآثار، والمهندس هشام شكري، رئيس المجلس التصديري للعقار، والمهندس عبد الله سلام، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة «مدينة مصر»، والمهندس أحمد إيهاب، الرئيس التنفيذي لشركة «مدار للتطوير العقاري»، والدكتور هاشم السيد، رئيس مجلس إدارة شركة «أودن للاستثمارات المالية» ورئيس صندوق المصريين للاستثمار العقاري، والأستاذ أحمد عبد الله، نائب رئيس مجلس إدارة شركة «ريدكون بروبرتيز»، والأستاذ أيمن الصاوي، الرئيس التنفيذي لشركة «رواسى القابضة»، والمهندس عماد النطار، رئيس مجلس إدارة مجموعه شركات نماء لإدارة المنشآت، والمهندس محمد عادل، الرئيس التنفيذي لشركة «رؤية للتطوير العقاري»، والأستاذ نادر خزام، رئيس مجلس إدارة شركة «IL Cazar» للتطوير العقاري، والأستاذ محمد علوي، الرئيس التنفيذي لشركة «Homeberry»، والمهندس معاذ وسام، الرئيس التنفيذي لشركة «دابليوز»، والدكتور ريمون عهدي، الرئيس التنفيذي لشركة «وادي دجلة» للتنمية العقارية، والأستاذ عمر الطيبي، الرئيس التنفيذي لشركة «TLD – The Land Developers»، والمهندس محمد إسلام، المدير التنفيذي لشركة «ابني للتطوير العقاري»، والأستاذ أيمن عبد الحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة «التعمير للتمويل العقارى (الأولى)»، والأستاذة مها عبد الرازق، الرئيس التنفيذي لشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، والدكتور نور الدين رضا السروجي، الرئيس التنفيذي والشريك المؤسس لشركة «HRE Properties» مصر.
وسلطت المائدة المستديرة أيضًا الضوء على استراتيجيات التمويل والمؤشرات المالية لمساعدة المستثمرين على اتخاذ قرارات استثمارية رشيدة، فضلًا عن استكشاف قطاع الاستثمارت العقارية الجزئية والإمكانيات التي يوفرها حشد التمويل الجماعي في سوق العقارات.
وفي هذا السياق، أكد المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات، أن صناعة التطوير العقاري من الصناعات الهامة جدًا التي تؤثر على الاقتصاد المصري، وتعتبر المحرك الرئيسي للتنمية، مشيرًا إلى أن رفع سعر الفائدة مؤخرًا يعتبر من أهم التحديات التي تواجه التمويل العقاري حيث أصبح ذلك عبئا على الشركات.
وقال محمد سليم، مدير إدارة البحوث في البورصة المصرية، إن هناك عدة مميزات لإدراج الشركة في البورصة، ومنها استمرارية نشاط الشركة وتعزيز الحوكمة وتسهيل الحصول على التمويل بتكلفة معقولة مقارنة بالبدائل الأخرى، وكذلك توفير سيولة لأسهم الشركة، وأخيرًا الحصول على قيمة عادلة للتسعير بناء على قوى العرض والطلب.
وأشار الأستاذ عمرو إلهامي، المدير التنفيذي لصندوق مصر الفرعي للسياحة والاستثمار العقاري وتطوير الآثار، إلى أهمية تنويع المنتجات العقارية المختلفة، كتوجه المستثمرين إلى الفندقة ذات العوائد الدولارية، مضيفًا أن ادماج سبل عقارية آخرى مثل ال REITS لها أهميتها الكبيرة من حيث جذب المستثمر الأجنبي وتسهيل سبل التخارج.
وأوضح المهندس هشام شكري، رئيس المجلس التصديري للعقار، أن صناعة التطوير العقاري في العالم لا تقوم بدون وجود صناديق عقارية، حيث أن 50% من حجم التصدير العقاري تنفذها الصناديق العقارية، لافتًا إلى أن عدم وجود صناديق عقارية في مصر يرجع إلى عدم استقرار العملة، وعلينا أن نكون جاهزين لحين حل هذه المشكلة المؤقتة.
وقال المهندس عبدالله سلام، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة «مدينة مصر»، إن التغيرات الاقتصادية الحالية أتاحت 3 فرص إيجابية منها: الخروج للاستثمار في الأسواق الخارجية خاصة السوق السعودي والخليجي، وتسريع الإسندات وتسليم العقارات، وكذلك التخطيط بشكل أعمق للصناعة عن طريق التطرق إلى فكرة إدارة الصناديق العقارية.
فيما أكد المهندس أحمد إيهاب، الرئيس التنفيذي لشركة «مدار للتطوير العقاري»، على أهمية كل من Real Estate Funds وREITS وسوق البورصة بشكل عام وعلى حتمية تنظيمهم معًا، مشيرا إلى أهمية الـ REITS كسبيل استثماري منطقي ومرئى للمصريين للتحوط في مواجهة التضخم، وعلى أن يكون هذا النوع من الاستثمار يجب أن يتم تمييزه بإحدى أنواع الإعفاء الضريبي لجذب المستثمر في ظل الارتفاع الهائل للفائدة.
فيما أفاد الدكتور هاشم السيد، رئيس مجلس إدارة شركة «أودن للاستثمارات المالية» ورئيس صندوق المصريين للاستثمار العقاري، أن الصناديق العقارية حاليًا هي الآلية الوحيدة المعفاة من ضريبة الدخل في مصر، مناشدًا المطور العقاري بالمشاركة في الصناديق العقارية، حيث لا توجد شروط لافتتاحها.
وأكد على ضرورة التركيز على الإعلام والثقافة والترويج للصناديق العقارية، حيث أن مصر لديها تجربة عقارية ملهمة.
وقال أحمد عبد الله، نائب رئيس مجلس إدارة شركة «ريدكون بروبيرتز»، إن الشقق الفندقية في مصر عائداتها مرتفعة وقد تكون بالدولار في كثير من الأوقات، ولكن الوحدات التجارية عائداتها بالجنيه لذا يجب التوسع في الشقق الفندقية.
ويرى الأستاذ أيمن الصاوي، الرئيس التنفيذي لشركة «رواسى القابضة»، أن المشكلة ليست في عدم وجود منتجات استثمارية، بل تتشكل المشكلة في عدم وجود معرفة كافية بهذه المنتجات الاستثمارية وإلى أن المواطن المصري مواطن مدخر وليس مستثم، ولذا يبدأ الحل بتعليم المواطنين عن هذه المنتجات وأهمية الاستثمار.
وقال المهندس محمد عادل، الرئيس التنفيذي لشركة «رؤية للتطوير العقاري»، إن القطاع العقاري ضخم ومؤثر بشكل قوي، فلا بد من وجود آليات وضوابط تعمل على تنظيمه، مشددًا على ضرورة دعم الدولة للتمويل العقاري، لبناء قطاع عقاري قوي قادر على المنافسة وجذب رؤوس الأموال الأجنبية.
وشدد المهندس عماد النطار، رئيس مجلس إدارة مجموعة شركات «نماء لإدارة المنشآت»، على أن تواجد شركات إدارة المنشآت أمر هام في مصر الفترة المقبلة لجذب استثمارات أجنبية، لافتًا إلى ان هناك نوعين من الإدارة الأولى تركز على إدارة المنشأة بعد البيع، والثانية تركز على إدارة إجراءات التمويل والتوفيق بين متطلبات العميل وقدرات المطورين العقاريين.
وصرح الأستاذ نادر خزام، رئيس مجلس إدارة شركة «IL Cazar» للتطوير العقاري، أن التصدير العقاري أصبح صعبًا، وأنه لن يكون هناك أي ضخ أموال استثمارية أجنبية إلا في ظل عدم وجود سعر صرف موحد.
ومن جهه أخرى تطرق خزام إلى أن العقار هو المناخ الآمن في العالم حيث العقار في كل دول العالم ازداد بنسبة لا تقل عن 30% بما في ذالك دولة مثل اليونان التي لا تملك استثمار عقاري كبير.
وأوضح الأستاذ محمد علوي، الرئيس التنفيذي لشركة «Homeberry»، أن الجميع ينظر إلى العقار على أنه الملاذ الآمن، ولكن هو كذلك في الاقتصاد الآمن فقط وليس بشكل عام، مشيرًا إلى ضرورة قراءة المطورين للمشهد بشكل جيد وعدم رسم خططهم المستقبلية بناء على ما تم إنجازه في 2022 و 2023، لوجود طفرة في التسعير، وعدم استقرار العملة المصرية.
وأفاد أنه لم يحدث تطور للقوانين واللوائح التي تنظم السوق العقاري، ولا بد من دراسة ذلك جيدا لمعرفة العائد على المستثمر الأجنبي وجذب العملة الصعبة.
وبدوره، قال المهندس معاذ وسام، الرئيس التنفيذي لشركة «دابليوز»، إنه يشارك في الموائد العقارية المستديرة منذ عام 2012 وهناك تحسن مستمر وسط تحديات لا تنتهي، لافتًا إلى أن مصر لديها تراكم خبرة واسعة في التسويق والإدارة في قطاع العقارات، مقترحًا إجراء تجربة لتقنين بيع أرض بشكل معين يتم من خلال البيع بشكل دقيق يوفر لكل الأطراف مكسب، مطالبًا بضرورة تقنين السوق العقاري في مصر.
ويرى المهندس محمد إسلام، المدير التنفيذي لشركة «ابني للتطوير العقاري»، إن التحديات الحالية في مصر ليست على المستوى العقاري فقط لكنها سياسية واقتصادية، وهذا يحتاج إلى تكاتف بين القطاع الخاص والحكومة، لافتًا إلى ضرورة تواجد فكرة الإدراج في البورصة لمختلف الشركات، بجانب توافر إدارة مخاطر بداخل كل شركة، منوهًا إلى أهمية التركيز على المنتج العقاري السياحي والفندقي لتصدير العقاري المصري وتوفير مصدر دخل دولاري.
كما أكد الدكتور ريمون عهدي، الرئيس التنفيذي لشركة «وادي دجلة للتنمية العقارية»، على ضرورة تكويد العقارات في الشهر العقاري لتسهيل العملية، مشيرًا إلى أن تطبيق الاستدامة والتحول للأخضر أمر هام جدًا لتوفير الطاقة ومواكبة احتياجات السوق.
ولفت إلى أن المطور العقاري يقوم بتنفيذ أدوار كثيرة بجانب دوره الأساسي، فهو الممول والمنتج والمصمم، وكل ذلك يؤثر على سعر المنتج في النهاية ويكون غير واضح للعملاء.
وأشارت الأستاذة مها عبد الرازق، الرئيس التنفيذي لشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، إلى أن الطلب العقاري بدأ يتغير في كل العالم، حيث أن الطلب على الوحدات العقارية بدأ يقل مقابل زيادة الطلب على الوحدات الفندقية خاصة في منطقة مثل وسط البلد، وفيما يتعلق بالاستثمار الأخضر، أشارت إلى أن بعض الشركات قامت بتنفيذ الاستثمار في البناء بالاستثمار الأخضر مما أدي الي زيادة العائد على الإيجارات حيث إنه أصبح مطلب من بعض الشركات الدولية.
وقال الأستاذ أيمن عبد الحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة «التعمير للتمويل العقارى (الأولى)»، إن المطور العقاري أصبح عليه عبء كبير، حيث يقوم بدور المطور والممول والمحصل في نفس الوقت، مشيرًا إلى أن التمويل العقاري يواجه عدة معوقات أهمها ارتفاع سعر الفائدة، وارتفاع تكلفة التمويل.
ونوه الأستاذ عمر الطيبي، الرئيس التنفيذي لشركة TLD-The Land Development، إلى أن أهم مشاكل السوق الأولى هي حالة عدم اليقين التي يواجهها الاقتصاد المصري، حيث أنه أي هزة في سوق العقارات تسبب هزة في السوق المصري بشكل عام.
وطالب بضرورة تقديم العقار للمستثمر الأجنبي بشكل جيد، وتوفير الضمانات له، مؤكدًا على أهمية وجود سجل خاص بتملك الأجانب.
وأشار الدكتور نور الدين رضا السروجي، الرئيس التنفيذي والشريك المؤسس لشركة «HRE Properties» مصر، إلى أن هناك بنك في هولندا يوفر رأس مال قيمته 100 مليون دولار لأي مطور في مصر يقدم شروط معينة أولافتتاح مصانع في مصر.
وطالب بالتركيز على عدم بيع عقارات مصر للمشتري الخليجي فقط، والتطرق للمصريين في أوروبا والولايات المتحدة الأمريكية أيضا مع توفير بيانات عن السوق العقاري في مصر لهم.
وجاءت هذه المائدة المستديرة تحت رعاية: «مدينة مصر»، و«مدار للتطوير العقاري»، ومجموعة شركات «نماء» لإدارة المنشآت، وشركة «رؤية للتطوير العقاري»، وشركة «ILCazar» للتطوير العقاري، وشركة «بلتون للتمويل العقاري»، وشركة »دابليوز«، وشركة «وادي دجلة» للتنمية العقارية، وشركة « TLD – The Land Developers»، وشركة «ابني للتطوير العقاري»، وشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية». والشركاء الإعلاميون: «الجريدة العقارية»، وجريدة «البورصة»، وجريدة «ديلي نيوز إيجيبت»، و«الجدعان Real Estate»، وبرنامج «اللي بنى مصر»، و«عقار ماب»، ومجلة «أصول مصر»، وبوابة «بلوم»، و«بروبرتي بلس»، و«البوابة العقارية»، وبرنامج «عقار مصر»، وموقع «الصفقة».